Le squat: vos droits en tant que propriétaire

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L’occupation illicite d’un bien immobilier par des squatteurs est une préoccupation croissante pour de nombreux propriétaires. Cette situation, non seulement stressante, exige une compréhension claire des recours légaux. Dans cet article, nous explorerons un arbre décisionnel des droits des propriétaires en France face à un cas de squat, de la découverte de l’occupation à la récupération du logement.

La découverte de l’occupation

La première étape consiste à établir si le bien est effectivement squatté. Si les occupants ont un titre (même expiré), cela relève d’un litige locatif, non d’un squat.
Lorsqu’un propriétaire découvre que son bien est occupé illégalement, il doit d’abord établir la preuve de cette occupation et s’assurer qu’il dispose bien des titres de propriété prouvant qu’il est le légitime détenteur des lieux.

Après 48 heures, la procédure judiciaire devient incontournable selon l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution; voici les différentes étapes:

• Assignation en référé : Ce recours, effectué devant le tribunal judiciaire, est une procédure d’urgence qui vise à obtenir une résolution expéditive de la situation conflictuelle, en vertu des dispositions relatives aux mesures conservatoires et de remise en état légal.

• Constitution du dossier : Il est essentiel de rassembler l’ensemble des pièces justificatives attestant de votre droit de propriété ainsi que de l’intrusion non autorisée (tels que les factures, titres de propriété, correspondances administratives, documents fiscaux, etc.), constituant ainsi un dossier solide et irréfutable.

• Audience : Au cours de cette séance judiciaire, le magistrat accorde une écoute impartiale aux arguments de chaque partie. Les occupants illégaux, de leur côté, peuvent formuler leur plaidoirie, éventuellement en invoquant un prétendu droit au logement sur la base des textes législatifs en vigueur.

• Décision du juge : À l’issue de l’examen approfondi des faits et des preuves, le juge prend une décision. En cas d’issuefavorable pour le propriétaire, un ordre d’expulsion est émis à l’encontre des occupants illicites. Dans le scénario contraire, ou si la décision semble insatisfaisante, les voies de recours juridiques sont disponibles, conformément aux principes de droit à un procès équitable et de l’accès aux voies de recours édictés par la législation française.

Selon  l’article 226-4 du Code pénal: « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. »

Si les squatteurs refusent de quitter les lieux après le jugement, le commissaire de justice doit leur délivrer un commandement de quitter les lieux. Selon  l’article 421-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion: « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois qui suit le commandement. »

Si malgré cela les squatteurs restent à l’intérieur du logement, alors le commissaire de justice doit demander au représentant de l’État dans le département le concours de la force publique pour les expulser du logement.

Qu’en est-il de la trêve hivernale ?

La trêve hivernale est une période où il n’est pas possible d’expulser le locataire qui n’a pas de solution de relogement, même lorsqu’un jugement définitif d’expulsion a été rendu à son encontre. L’expulsion doit être reportée en attendant que la trêve se termine. Elle va généralement du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.

Les squatteurs ne peuvent pas se voir appliquer la trêve hivernale; ils peuvent être expulsés à n’importe quel moment de l’année.

Et pour ce qui est du délai de grâce ?

Depuis  la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, les squatteurs ne peuvent plus bénéficier du délai de grâce de deux mois dans les cas où ils ont pénétré dans les locaux par la force, ce que l’on qualifie de « voie de fait« .

La notion de voie de fait renvoie à des actions ou des comportements qui violent les droits légitimes d’une personne ou d’une propriété.
Cette modification légale a pour objectif de renforcer la protection des propriétaires et des droits de la propriété en réduisant les avantages précédemment accordés aux squatteurs. Elle vise à accélérer le processus d’expulsion dans les cas de violation flagrante de la propriété privée.

Après récupération de votre bien, sécurisez-le. Changez les serrures, renforcez les points d’entrée, et envisagez des mesures préventives comme des alarmes ou des caméras.

Face au phénomène de squat, la réaction de nombre de propriétaires est souvent celle de l’incompréhension et de la frustration. Il est crucial de comprendre que la législation française, dans sa quête d’équilibre entre les droits des individus, cherche à protéger à la fois le droit de propriété – un pilier fondamental de notre système juridique – et le droit au logement, un droit fondamental reconnu et affirmé dans plusieurs textes constitutionnels et législatifs.

Cette complexité légale peut parfois donner l’impression que le système est défavorable au propriétaire, mais elle vise en réalité à assurer une justice équitable pour toutes les parties concernées.

La consultation d’un avocat spécialisé, dès le début de la situation, permet non seulement d’éviter des erreurs procédurales, mais aussi d’assurer une récupération rapide et légale du bien squatté.

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