Investissement locatif : le guide complet
- 8 minutes de lecture
- Mise à jour le 2 février 2024
Vous vous posez des questions sur l’investissement locatif et les différentes formes juridiques de ce type d’investissement? Découvez dès maintenant les informations et conseils de Simulegal dans cet article.
Sommaire de l’article
L’investissement locatif : principes
- Le marché immobilier est aujourd’hui un moteur de l’économie française et « pour investir, l’immobilier devient le lingot d’or » (Laurent Vimont, Président de Century 21).
L’investissement locatif correspond à l’achat d’un logement immobilier pour le louer et de bénéficier d’une rente issue de la collecte des loyers ou d’une plus-value en cas de revente.
Un investissement immobilier permet de devenir propriétaire de l’immeuble ce qui implique :
– Le droit d’user de la chose (habiter dans le bien)
– Le droit d’en récolter les fruits (percevoir les loyers en cas de mise en location)
– Le droit d’en disposer (le vendre)
Qu’est-ce qu’un statut juridique ?
C’est la forme d’entreprise que l’on choisit pour exercer une activité et/ou détenir un patrimoine. Le statut juridique détermine ensuite le cadre légal et contractuel pour cette activité et entraîne des conséquences sur le régime fiscal, social ainsi que sur le mode de fonctionnement et d’organisation de l’entreprise.
Le lien entre l’investissement locatif et statut juridique
Il est possible d’effectuer un investissement locatif tant à travers une entreprise ou une société. Cette dernière, contrairement à l’entreprise individuelle, permet la création de la personnalité morale qui permet de mettre à l’abri ses biens personnels. On distingue :
L’investissement locatif en nom propre
→ En location vide ou meublée. → Deux inconvénients : les revenus locatifs sont soumis à l’IR même pendant la phase de remboursement du crédit, et l’acquisition à plusieurs se déroule dans le cadre très contraignant de l’indivision. |
Statut de la location vide
| → S’applique le régime des revenus fonciers avec : *Le régime du micro foncier : jusqu’à 15 000 € de revenus locatifs par an *Le régime réel : au- delà de 15 000 € de revenus locatifs par an. |
L’investissement collectif en société
| → Les sociétés organisent la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs associés. → Pour l’exercice d’un investissement collectif, certains statuts juridiques sont avantageux tels que :
→ Mais il existe bien d’autres statuts juridiques possibles pour créer une société : l’EURL, la SARL, SAS, SASU, SCI, SA etc.. |
Statut du loueur en meublé
→ Les statuts :
→ Deux régimes sont possibles :
|
Le choix de la forme juridique selon les avantages :
Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Il réduit votre impôt sur les revenus fonciers sur une période de 10 à 12 ans.
Vous aurez le choix entre une déclaration aux impôts au forfait ou au réel :
- Le forfait consiste à enlever de vos revenus 50% et de ne calculer le montant de l’impôt uniquement sur la seconde moitié.
- Le régime réel simplifié déduit toutes les charges que vous avez au réel.
L’amortissement va virtuellement diminuer votre base imposable.
Le LMNP permet donc l’optimisation fiscale et peu de démarches administratives. De plus, le loueur en meublé
profite d’un abattement forfaitaire de 50% des revenus perçus avec un minimum de 305 €.
La création d’une société
Elle nécessite quant à elle de lourdes démarches administratives.
→ L’activité de loueur en meublé qu’elle soit professionnelle ou non peut être exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une SARL de famille.
Avantages de la SARL de famille :
- Elle permet la transmission progressive du patrimoine familial aux enfants dans des conditions avantageuses.
- Deux associés sont requis mais aucun montant minimum ne l’est pour le capital
- À la différence de la SCI, la responsabilité des associés est limitée au montant de leur apport.
- C’est une société commerciale permettant d’avoir d’autres activités en plus de l’activité immobilière, contrairement à la SCI.
→ Choisir la SCI dans un investissement locatif ?
C’est une société civile (elle ne peut réaliser d’activité commerciale, sauf pour la location meublée) qui doit être constituée par deux associés minimum répondant indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social.
Avantages principaux de la SCI :
- La gestion du patrimoine personnel est facilitée, notamment le régime d’indivision et la succession (une cession de parts sociales suffit pour la transmission du bien).
- Le choix du mode d’imposition est libre. Si elle est imposée de droit à l’impôt, elle peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Inconvénient de la SCI:
- Le côté civil limite les actions de la société ainsi que son objet principal, empêchant ainsi d’autres activités.
- Responsabilité illimitée des associés
→ Choisir la SAS dans un investissement locatif ?
C’est une société commerciale comme la SARL de famille.
Mais à la différence des deux autres sociétés, aucun nombre minimum ou maximum d’associés n’est requis. Ainsi, cela permet la création d’une société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU) créée par un associé unique.
La SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) avec la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pour les 5 premières années de la société.
Avantages de la SAS:
- Grande liberté pour la rédaction des statuts par les associés quant à l’organisation des modalités de cession, de fonctionnement, transmission etc.
- L’exercice d’activités en plus de l’activité immobilière.
- Responsabilité limitée des associés, au montant de leurs apports.
Inconvénients:
En répondant au questionnaire de Simulegal ci-dessus, vous allez pouvoir avoir connaissance de la forme juridique appropriée pour votre projet d’investissement locatif.
Pourquoi avoir recours à un avocat ?
Pour vous assister dans la création de votre entreprise, vous pouvez avoir recours à un avocat spécialisé en droit des sociétés. Il vous permettra de :
- Vous assister dans les démarches administratives
- Vous conseiller sur la forme juridique à adopter pour votre investissement locatif
- Vous apporter une aide juridique en présence de litiges mais aussi en amont pour les prévenir
- Vous représenter et vous assister en justice si besoin
Comment Simulegal sélectionne votre avocat ?
Une mise en relation personnalisée
À l’aide des informations que vous fournissez dans le formulaire en haut de page, nous sommes en mesure de comprendre exactement votre situation, votre besoin et le profil d’avocat qui vous correspond.
Ainsi, 24h après nous avoir soumis votre demande via le formulaire, nous vous enverrons un ou plusieurs profils d’avocats parmi notre annuaire interne, tous intéressés par votre dossier et sélectionnés en fonction de leurs compétences, de leurs localisations et de vos exigences.
Vous pourrez alors faire votre demande de rendez-vous sur leurs formulaires de contact.
Nos critères de sélection
L’expertise
Chaque avocat que nous vous proposons est spécialisé sur votre problème juridique et familier de votre situation. Afin de garantir de cette spécialisation, chaque avocat n’a le droit de se référencer que sur un nombre limité de spécialité sur notre grille de 687 sous-spécialités.
L’aide juridictionnelle
Ce dispositif mis en œuvre par l’Etat permet, sous certaines conditions de ressources, de faire prendre en charge les honoraires de votre avocat par l’Etat. Il s’agit d’un système avantageux qu’il ne faut pas hésiter à utiliser. En fonction de si vous pouvez et désirez bénéficier de cette aide, nous vous mettrons en contact avec les bons avocats.
La ville
Nous essayons de privilégier les profils d’avocats les plus proche de chez vous. La possibilité de rencontrer directement l’avocat sera notamment déterminante si par exemple vous vous lancez dans une procédure contentieuse longue.
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