Le montant de la plus value correspond à la différence au prix de cession et le prix d’acquisition.
Le prix d’acquisition peut être augmenté.
En cas de diminution par les frais réels, l’administration peut demander au contribuable d’obtenir les pièces justificatives.
Sont déductible :
– les charges et indemnités mentionnées à l’article 683CGI
– Les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d’acquisition (les frais de notaire, déduction réel ou le forfait de 7.5 % de l’acquisition).
– Les dépenses des travaux soit frais réels soit forfait de 15% article 150 VB du CGI dès lors que le cédant a été propriétaire du bien + de 5 ans.
Pour les frais réels :
– des frais et coûts du contrat tels qu’ils sont prévus à l’article 1699 du code civil. Ils comprennent notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l’acte, les commissions versées aux intermédiaires dues par l’acquéreur en vertu du mandat (qui ne sont pas constitutives de charges en capital au sens du deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI) ;
– des droits d’enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. La TVA ne peut être prise en compte que dans la mesure où elle a été effectivement supportée par le contribuable.
Les justifications nécessaires sont constituées par la présentation de tous les documents pouvant servir de preuve (notes d’honoraires, factures, quittances, etc.). Ils sont fournis par le contribuable sur demande de l’administration.
Pour les frais afférents à l’acquisition à titre gratuit :
– des frais d’acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire), des frais de timbre et de publicité foncière ;
– des droits de mutation payés afférents à ce bien ou droit. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférents à ce bien se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l’ensemble de l’actif successoral. A cet égard, le 1° du I de l’article 41 duovicies I de l’annexe III au CGI prévoit que les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.
Pour la détermination de cette fraction de valeur, les biens transmis à titre gratuit doivent être retenus pour leur valeur taxable aux droits d’enregistrement. Ainsi, si le bien a été totalement exonéré, aucun frais d’acquisition ne peut être retenu ; si le bien a été partiellement exonéré, seule la quote-part de la valeur vénale taxable est prise en compte pour déterminer les droits de succession afférents à ce bien.
Exemple : Un contribuable ayant reçu un actif brut successoral de 1000 dont 400 est afférent à l’immeuble cédé, pourra retenir, en majoration du prix d’acquisition du bien (400), les droits de mutation à titre gratuit payés (40) à proportion de la valeur représentative de ce bien. Ces frais sont évalués à : (400 x 40) / 1000 = 16 (application de la règle de trois).
Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
Lorsqu’elles ont donné lieu à une déduction au titre de l’amortissement (dispositifs « Périssol », « Besson-neuf » et « Robien » prévus aux f, g ou h du 1° du I de l’article 31 du CGI), les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées depuis l’acquisition doivent normalement être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value. Le contribuable doit être en mesure d’apporter la preuve que ces dépenses n’ont pas été déduites de ses revenus imposables en produisant une copie de la déclaration des revenus n° 2042 et la déclaration des revenus fonciers n° 2044.
Dans le cas ou le contribuable était sous le régime micro foncier, et qu’il a réalisé des travaux le temps qu’il soit sous le régime, il ne peut les déduire car l’abattement les prend en charge.
Pour les frais de voierie, distribution, réseau peuvent majoré la cession d’un terrain non bâti.