Est-il possible de construire en zone littorale ?

Qu’entend-t-on par « littoral » ?

Le littoral est défini comme étant une « entité géographique » et la loi en fixe le champ d’application par référence à la notion de « commune littorale » (article 1er de la loi littoral du 3 janvier 1986).

Cette dernière désigne les communes de métropole et des départements d’Outre-mer « riveraines des mers et océans, des étangs salés, des plans d’eau intérieurs d’une superficie supérieure à 1 000 hectares » et celles « riveraines des estuaires et des deltas lorsqu’elles sont situées en aval de la limite de salure des eaux et participent aux équilibres économiques et écologiques littoraux » (article L321-2 du code de l’environnement).

Mais nos littoraux font face aujourd’hui à la pression urbaine, aux phénomènes d’érosion ou de submersion marine. L’enjeu est donc de les préserver et de lutter contre les grands ensembles au bord de mer. En France, c’est 1212 communes concernées au total.

Le fonctionnement des règles en zone littorale

• Quel lien entre le littoral, la loi « littoral » et les règles d’urbanisme ?

Dans l’optique de préserver le paysage et les écosystèmes marins tout en permettant aux projets d’urbanisme de se développer sur la zone littorale, la loi « littoral » de 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral met en place une protection graduée à travers les procédures et règles d’urbanisme, tenant compte de la proximité avec le rivage à l’égard des activités humaines. 

• Globalement, la loi « littoral » limite les possibilités d’urbanisation des zones littorales du fait de leur fragilité. 

C’est-à-dire qu’en règle générale pour construire en zone littorale il faut respecter des règles très encadrantes. Ces règles d’urbanisme englobent les notions de territoire communal littoral, d’« espace proche du rivage » et celle de la « bande des 100 mètres » : 

Bande des 100 mètres

Bande du littoral des communes de métropole et des départements d’outre-mer riveraines notamment des mers et océans, des étangs salés, des plans d’eau intérieurs d’une superficie supérieure à 1 000 hectares et des rives des estuaires de la Seine, de la Loire et de la Gironde. 

Les principales mesures applicables aux espaces littoraux

Ces limites à l’urbanisation sont intransigeantes dans les espaces proches du rivage, mais surtout dans la bande littorale des 100 mètres. Il est donc, en général, difficile de faire construire des projets en zone littorale. 

Les prérequis en cas de projet de construire en zone littorale

• Tout d’abord, déterminer la localisation du projet :

→ Il s’agit de savoir si le projet se situe dans une zone considérée comme étant littorale : dans une commune littorale ou participant aux équilibres économiques ou écologiques littoraux, dans un espace proche du rivage ou au sein de la bande littorale de 100 mètres.

→ Par la suite, déterminer le régime juridique applicable au projet, selon la zone dans laquelle il se situe, encadrée par des règles d’urbanisme et environnementales. 

→ Il est plus laborieux de vouloir construire un projet sur la bande littorale des 100 mètres qu’au sein d’un espace proche du rivage, l’impact environnemental et paysager y est d’autant plus pris en compte. 

→ Il est important de savoir si l’on se situe ou non dans un espace urbanisé, auquel cas la construction de projet est plus accessible. 

Par la suite, déterminer la nature du projet et ses effets : 

• Le type de projet urbanistique ?
• Projet d’extension ou de rénovation/ réhabilitation ?
• Son ampleur ?
• Sa durée ?
• Son utilité/ nécessité ?
• Son impact environnemental ?

L’enjeu ? Savoir si un projet peut être construit sur une zone littorale, proche du rivage ou dans la bande des 100 mètres, ou, si ce n’est pas le cas, s’il peut bénéficier d’une exception aux règles d’urbanisme en zone littoral, et comment ? Remplissez dès maintenant notre formulaire!

La question de la constructibilité d’un terrain incarne un enjeu majeur dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier, reflet d’un équilibre entre développement et préservation, innovation et régulation. La constructibilité d’un terrain est influencée par un éventail de facteurs qui vont bien au-delà de sa simple superficie ou de sa localisation géographique. Que ce soit à travers les dispositifs de planification tels que le PLU ou la carte communale, les zones de protection naturelle ou patrimoniale, ou encore les divers risques naturels répertoriés dans les PPR, chaque élément joue un rôle déterminant dans la définition des potentiels d’un terrain.

Il est donc impératif, pour tout porteur de projet, de se familiariser avec ces divers outils et réglementations avant d’entamer toute démarche de construction. Une étape de préparation et de recherche approfondie peut non seulement éviter de futurs litiges, mais aussi garantir que le projet s’intègre harmonieusement dans son environnement tout en respectant les contraintes et les enjeux locaux.

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