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Mon terrain est-il constructible ?

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  • 6 minutes de lecture
  • Mise à jour le 16 février 2024

Des questions sur la constructibilité de votre terrain ? Les outils de planification urbaine ou les contraintes techniques et environnementales ? Découvez toutes les informations et conseils de Simulegal dans cet article.

La question de la constructibilité d’un terrain est centrale pour tout propriétaire souhaitant l’exploiter ou y investir. Que vous soyez un particulier désireux de bâtir la maison de vos rêves, ou un professionnel envisageant un projet immobilier, comprendre les facteurs déterminant la constructibilité est essentiel. Pourtant, entre les règles juridiques, les outils de planification territoriale et les diverses contraintes, le sujet peut rapidement devenir complexe.

Cet article a pour objectif de vous guider en présentant les éléments clé pour évaluer si un terrain est constructible ou non.

La notion de « terrain constructible » 

Parler de la constructibilité d’un terrain, necessite de prendre en compte plusieurs aspects réglementaires et pratiques qui déterminent si un terrain peut être aménagé pour la construction. Ces critères sont principalement régis par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le certificat d’urbanisme, et d’autres documents comme la carte communale et le cadastre.

La constructibilité d’un terrain repose sur divers facteurs, notamment la localisation du terrain dans les différentes zones définies par le PLU (zones urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles), les servitudes d’utilité publique, et la viabilité ou la possibilité de raccordement aux réseaux essentiels (eau, électricité, assainissement). Les terrains en zones urbaines (U) ou à urbaniser (AU) présentent souvent un potentiel constructible plus élevé, tandis que les zones agricoles (A) et naturelles (N) sont soumises à des restrictions plus strictes​.

La définition juridique d’un terrain constructible inclut la nécessité que le sous-sol et le sol soient capables de supporter le poids d’une construction, que le terrain ne soit pas situé en zone inondable, et qu’il soit viabilisé ou raccordable aux réseaux essentiels. La consultation du PLU est cruciale pour confirmer la constructibilité d’un terrain, car il détermine les zones constructibles et les règles d’urbanisme applicables​

Les outils de planification urbaine

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : un outil central de la

planification urbaine

Le Plan Local d’Urbanisme (articles L151-1 et suivants du Code de l’urbanisme), communément appelé PLU, est le principal document d’urbanisme à l’échelle communale ou intercommunale en France. Il est instauré par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) de 2000, en remplacement du Plan d’Occupation des Sols (POS).

Le PLU joue un rôle fondamental dans l’aménagement du territoire et la planification urbaine, en définissant les règles d’utilisation du sol sur l’ensemble d’une commune ou d’un groupement de communes.

La carte communale

La carte communale (articles L160-1 et suivants du Code de l’urbanisme) est un document d’urbanisme plus simplifié que le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Elle est destinée principalement aux communes qui n’ont pas mis en place un PLU, mais qui veulent néanmoins avoir une maîtrise basique sur l’évolution de leur territoire.

La carte communale permet ainsi aux communes de délimiter des secteurs où les constructions sont autorisées et donc de déterminer où elles pourront délivrer des autorisations de construire.

Le certificat d’urbanisme

L’une des meilleures façons de connaître le potentiel constructible d’un terrain est de demander un certificat d’urbanisme (articles R*410-1 et suivants du Code de l’urbanisme) à la mairie de la commune où se situe le terrain. Le certificat d’urbanisme a pour but d’apporter plus d’informations aux propriétaires ou futurs propriétaires sur les droits applicables à un terrain.

Il existe deux types de certificats d’urbanisme : le CU d’information et le CU opérationnel.

Si vous n’envisagez pas encore de construire sur votre terrain, vous avez la possibilité de solliciter un Certificat d’Urbanisme (CU) informatif. Ce document vous fournira des informations clé concernant les dispositions d’urbanisme applicables au terrain, les éventuelles taxes associées, ainsi que les servitudes existantes.

En revanche, si vous avez déjà un projet de construction en tête pour votre terrain, vous pouvez opter pour la demande d’un CU opérationnel. Celui-ci vous permettra de savoir si le projet que vous envisagez est faisable selon les règles d’urbanisme en vigueur pour le terrain en question.

Les contraintes techniques et environnementales

Le cas des zones protégées (article R*143-18 du Code de l’urbanisme)

Certaines zones font l’objet de limitations spécifiques en termes de construction :

  • Zones Natura 2000 : il s’agit d’un réseau européen de sites naturels ayant pour objectif la protection de certaines espèces et habitats jugés prioritaires au niveau de l’Union européenne. Dans ces zones, les projets doivent être compatibles avec la conservation des habitats et des espèces concernées.

 

  • Réserves naturelles : ces zones sont désignées dans le but de préserver la faune, la flore, le sol, les minéraux, les fossiles, ainsi que, plus généralement, l’intérêt scientifique d’un milieu ou d’une zone géographique. Les activités humaines, y compris la construction, peuvent y être strictement encadrées ou interdites.

 

  • Sites classés : il s’agit de zones qui bénéficient d’une protection en raison de leur caractère exceptionnel, qu’il soit historique, artistique, scientifique, légendaire ou pittoresque. Tout projet d’aménagement ou de construction dans ces zones nécessite une autorisation spéciale, voire peut être interdit.

 

  • Zones littorales : ces zones, protégées par la loi Littoral de 1986 en France, ont pour objectif de concilier le développement économique, la préservation des paysages et des écosystèmes sensibles du littoral. Elles imposent des restrictions spécifiques pour éviter l’urbanisation excessive ou non maîtrisée des côtes.

Les contraintes naturelles et technologiques

Au sein des Plans de Prévention des Risques (PPR) disponibles auprès des services d’urbanisme de la localité où est situé le terrain, plusieurs aléas naturels sont répertoriés. Parmi ceux-ci, nous trouvons :

  • Les incendies forestiers,
  • Les aléas sismiques et volcaniques,
  • Les instabilités du terrain,
  • Les formations souterraines telles que les cavernes,
  • Les variations de volume des sols argileux (gonflement ou rétraction),
  • La radioactivité due au radon.

Il est aussi important de noter que les risques d’inondation sont documentés dans un plan de prévention spécifique, lequel est généralement annexé au Plan Local d’Urbanisme (PLU).

La question de la constructibilité d’un terrain incarne un enjeu majeur dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier, reflet d’un équilibre entre développement et préservation, innovation et régulation. La constructibilité d’un terrain est influencée par un éventail de facteurs qui vont bien au-delà de sa simple superficie ou de sa localisation géographique. Que ce soit à travers les dispositifs de planification tels que le PLU ou la carte communale, les zones de protection naturelle ou patrimoniale, ou encore les divers risques naturels répertoriés dans les PPR, chaque élément joue un rôle déterminant dans la définition des potentiels d’un terrain.

Il est donc impératif, pour tout porteur de projet, de se familiariser avec ces divers outils et réglementations avant d’entamer toute démarche de construction. Une étape de préparation et de recherche approfondie peut non seulement éviter de futurs litiges, mais aussi garantir que le projet s’intègre harmonieusement dans son environnement tout en respectant les contraintes et les enjeux locaux.

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