Le squat: ma propriété est squattée, quels sont mes droits en tant que propriétaire?

La découverte de l’occupation

La première étape consiste à établir si le bien est effectivement squatté. Si les occupants ont un titre (même expiré), cela relève d’un litige locatif, non d’un squat.
Lorsqu’un propriétaire découvre que son bien est occupé illégalement, il doit d’abord établir la preuve de cette occupation et s’assurer qu’il dispose bien des titres de propriété prouvant qu’il est le légitime détenteur des lieux.

La durée de l’occupation

L’action judiciaire

Après 48 heures, la procédure judiciaire devient incontournable selon l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution; voici les différentes étapes:

• Assignation en référé : Ce recours, effectué devant le tribunal judiciaire, est une procédure d’urgence qui vise à obtenir une résolution expéditive de la situation conflictuelle, en vertu des dispositions relatives aux mesures conservatoires et de remise en état légal.

• Constitution du dossier : Il est essentiel de rassembler l’ensemble des pièces justificatives attestant de votre droit de propriété ainsi que de l’intrusion non autorisée (tels que les factures, titres de propriété, correspondances administratives, documents fiscaux, etc.), constituant ainsi un dossier solide et irréfutable.

• Audience : Au cours de cette séance judiciaire, le magistrat accorde une écoute impartiale aux arguments de chaque partie. Les occupants illégaux, de leur côté, peuvent formuler leur plaidoirie, éventuellement en invoquant un prétendu droit au logement sur la base des textes législatifs en vigueur.

• Décision du juge : À l’issue de l’examen approfondi des faits et des preuves, le juge prend une décision. En cas d’issuefavorable pour le propriétaire, un ordre d’expulsion est émis à l’encontre des occupants illicites. Dans le scénario contraire, ou si la décision semble insatisfaisante, les voies de recours juridiques sont disponibles, conformément aux principes de droit à un procès équitable et de l’accès aux voies de recours édictés par la législation française.

L’exécution de la décision

Selon  l’article 226-4 du Code pénal: « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. »

Si les squatteurs refusent de quitter les lieux après le jugement, le commissaire de justice doit leur délivrer un commandement de quitter les lieux. Selon  l’article 421-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion: « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois qui suit le commandement. »

Si malgré cela les squatteurs restent à l’intérieur du logement, alors le commissaire de justice doit demander au représentant de l’État dans le département le concours de la force publique pour les expulser du logement.

Et pour ce qui est du délai de grâce ?

Depuis  la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, les squatteurs ne peuvent plus bénéficier du délai de grâce de deux mois dans les cas où ils ont pénétré dans les locaux par la force, ce que l’on qualifie de « voie de fait« .

La notion de voie de fait renvoie à des actions ou des comportements qui violent les droits légitimes d’une personne ou d’une propriété.
Cette modification légale a pour objectif de renforcer la protection des propriétaires et des droits de la propriété en réduisant les avantages précédemment accordés aux squatteurs. Elle vise à accélérer le processus d’expulsion dans les cas de violation flagrante de la propriété privée.

La sécurisation post-expulsion

Après une expulsion, le propriétaire doit veiller à la sécurité et à l’entretien du bien pour prévenir une réoccupation. Il est important d’inspecter régulièrement la propriété et éventuellement de la sécuriser avec des mesures supplémentaires, sécurisez-le. Changez les serrures, renforcez les points d’entrée, et envisagez des mesures préventives comme des alarmes ou des caméras.

La problématique du squat de logements, bien qu’elle ne soit pas nouvelle, reste une préoccupation majeure pour de nombreux propriétaires en France. La législation récente, notamment la loi anti-squat de 2023, témoigne de la volonté du législateur de renforcer les droits des propriétaires tout en équilibrant ceux des occupants. Cette législation vise à simplifier les procédures d’expulsion des squatteurs, en accélérant les démarches administratives et en durcissant les sanctions pénales à l’encontre de ceux qui occupent illégalement un bien immobilier.

Toutefois, ces mesures ne dispensent pas les propriétaires de leurs obligations, notamment en matière d’entretien du logement squatté, une responsabilité soulignée par la jurisprudence récente. En effet, les propriétaires doivent veiller à l’entretien de leur bien pour prévenir tout risque de blessure parmi les occupants, même illégaux, sous peine de poursuites judiciaires.

En conclusion, si la loi offre désormais des outils plus efficaces pour lutter contre le squat, elle rappelle également l’importance de la vigilance et de la responsabilité des propriétaires. La collaboration avec les autorités compétentes et le recours à des professionnels du droit restent essentiels pour naviguer dans le cadre réglementaire complexe entourant l’expulsion des squatteurs. La clé réside dans l’équilibre entre la protection rigoureuse des droits de propriété et le respect des procédures légales, garantissant ainsi la justice et l’équité pour toutes les parties concernées

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